Istilah Dalam Penilaian Properti: Baca 8 Perkara Penting Ini

Julizar SCF0 min read

Setiap jenis penghitungan nilai properti akan membutuhkan pengetahuan kerja tentang angka-angka dan istilah yang lazim digunakan, seperti uang muka, pembayaran hipotek, dan suku bunga. Sebelum menghitung nilai properti, pastikan Anda telah mengambil langkah awal dalam mengumpulkan angka-angka yang biasanya diperlukan dalam analisis ini:

Pembayaran Hipotek: Pembayaran hipotek adalah pembayaran bulanan yang dilakukan kepada pemberi pinjaman atau cicilan bulanan. Sebagian dari pembayaran akan digunakan melunasi pokok pinjaman awal, sedangkan bagian lainnya adalah bunga yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman. Pembayaran hipotek mungkin termasuk atau tidak termasuk pajak properti dan asuransi.

Uang Muka: Uang muka adalah pembayaran tunai awal yang mewakili persentase dari harga pembelian total keseluruhan.

Rental Income/Pendapatan Sewa: Investor sering menggunakan proyeksi pendapatan sewa agar memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman hipotek. Pendapatan sewa yang mencakup lebih dari sekedar pembayaran hipotek bulanan akan dianggap kurang berisiko oleh pemberi pinjaman dan dapat menghasilkan persyaratan pinjaman yang lebih baik.

Price to Income Ratio/Rasio Harga terhadap Pendapatan: Rasio harga terhadap pendapatan adalah ukuran keterjangkauan terhadap harga rata rata properti yang akan dibeli. Rasio tersebut membandingkan median harga penghasilan rumah tangga dan median harga properti di suatu daerah. Perumahan menjadi lebih terjangkau karena rasionya menurun.

Price to Rent Ratio/Rasio Harga terhadap Sewa: Untuk menemukan rasio harga terhadap sewa, bagi harga rumah rata-rata dengan sewa tahunan rata-rata di suatu area. Rasio tersebut mengukur keterjangkauan antara menyewa versus membeli di pasar perumahan tertentu. Investor harus menghindari berinvestasi di pasar dengan rasio tinggi, karena ini menandakan pasar yang lebih menguntungkan bagi penyewa.

Cash Flow/Arus Kas: Arus kas, sering kali diukur secara bulanan atau tahunan, mengukur pendapatan bersih yang dihasilkan oleh sebuah properti, setelah dikurangi pengeluaran dan pembayaran hipotek dari pendapatan sewa. Arus kas positif jika ada sisa saldo setelah semua pengeluaran dan pembayaran untuk properti tertentu dilakukan. Sebaliknya, arus kas negatif adalah hasil dari pendapatan sewa yang tidak cukup untuk menutupi pengeluaran pemilik untuk properti spesifik tersebut. Investor harus selalu menghindari properti dengan proyeksi arus kas negatif.

Gross Rental Yield/Hasil Sewa Bruto: Hasil sewa kotor memberi investor pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti, diukur terhadap harga pembelian total. Untuk mengetahui hasil kotor sewa, cari total pendapatan sewa selama satu tahun, dibagi dengan total biaya pembelian properti dan biaya renovasi. Ditunjukkan sebagai persentase, hasil sewa yang lebih tinggi menandakan investasi yang lebih baik.

Capitalization Rate/Tingkat Kapitalisasi: Tingkat kapitalisasi, atau cap rate, dapat menunjukkan tingkat pengembalian potensial atas investasi real estat tertentu. Ini biasanya mengambil hasil sewa kotor dengan memperhitungkan biaya operasional sebuah properti. Rumus sederhana untuk menemukan tingkat kapitalisasi adalah membagi pendapatan operasional bersih (NOI) dengan harga jual properti.

Bagaimana Cara Mengevaluasi Properti Investasi

Langkah-langkah berikut menunjukkan cara mengevaluasi properti investasi menggunakan beberapa dari delapan angka yang umum digunakan yang diidentifikasi di atas. Tidak ada satupun pendekatan yang benar tepat untuk mengevaluasi investasi properti; sebaliknya, investor berpengalaman harus membuat beberapa metode kalkulasi untuk menganalisis investasi dari berbagai sudut. Untuk memulai, ikuti langkah-langkah di bawah ini:

  1. Identifikasi nilai pasar wajar properti

Umumnya, properti akan dijual dengan nilai pasar wajarnya atau fair market value (FMV) di pasar terbuka. Dengan kata lain, ini adalah harga yang terkini antara apa yang ditawarkan oleh pembeli dan apa yang bersedia diterima oleh penjual. Untuk menemukan nilai ini, bandingkan properti lain di area yang baru-baru ini dijual dengan ukuran, usia, dan kondisinya yang sebanding.

  1. Hitung biaya penggantian

Berapa biaya untuk membangun replika persis dari properti yang ada? Proses menghitung nilai dengan cara menjawab pertanyaan ini disebut metode biaya penggantian. Ini termasuk harga pembelian tanah, biaya tenaga kerja dan bahan, tetapi tidak termasuk penyusutan. Metode ini berguna jika sulit untuk mengidentifikasi properti yang sebanding.

  1. Memproyeksikan pendapatan potensial sewa

Jika properti yang dimiliki saat ini merupakan properti yang bisa menghasilkan pendapatan, cari tau berapa harga pasar sewanya. Anda bisa juga menanyakan kepada pemilik properti tersebut berapa harga yang mereka tetapkan untuk harga sewa propertinya. Ini juga merupakan kesempatan yang baik untuk meminta daftar pengeluaran bulanan, serta alasan mereka menjual properti tersebut. Jika tidak ada pemilik saat ini, atau mereka tidak bersedia memberikan data, hubungi perusahaan pengelola persewaan setempat dan tanyakan tentang data pembanding di daerah tersebut.

  1. Perkirakan pendapatan operasional bersih tahunan (NOI)

Pendapatan operasional bersih dihitung dengan mengambil jumlah total pendapatan yang dihasilkan oleh properti tersebut dan dikurangi semua biaya operasional, seperti asuransi dan pajak properti, pemeliharaan, perbaikan, dan biaya manajemen. Karena pengeluaran dapat berfluktuasi dari bulan ke bulan, investor harus menyadari bahwa NOI tahunan adalah perkiraan.

  1. Hitung Tingkat Kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi, atau singkatnya cap rate, dapat dihitung dengan mengambil harga pembelian total properti atau harga pasar dan membaginya dengan pendapatan operasional bersih (NOI) yang diperkirakan di atas. Beberapa investor akan berpendapat bahwa cap rate adalah ukuran paling penting untuk membandingkan nilai properti karena memaksa investor untuk memproyeksikan semua kemungkinan biaya secara rinci, memungkinkan mereka untuk menemukan nilai terbaik secara akurat.

  1. Hitung uang tunai atas pengembalian tunai atau cash on cash return jika pembayaran hipotek

Jika pembayaran dengan hipotek, pertama-tama harus diperhitungkan sebagai biaya dalam perhitungan pendapatan operasional bersih di atas. Setelah ini selesai, bagi NOI tahunan dengan total biaya uang muka dan perbaikan apa pun yang dilakukan sebelum properti dapat disewa. Ini akan menghasilkan persentase yang menunjukkan berapa banyak properti akan memperoleh terhadap jumlah uang yang diinvestasikan.

Menghitung Nilai Properti Berdasarkan Pendapatan Sewa

Dari perspektif real estat, nilai properti sewaan dapat dibandingkan dengan properti serupa yang baru-baru ini dijual di lingkungan sekitar. Namun penilaian ini tidak memperhitungkan komponen pendapatan. Dalam kasus menghitung nilai properti berdasarkan pendapatan sewa, investor dapat menggunakan pengganda sewa bruto atau Gross Rental Multiplier (GRM), yang mengukur nilai rata rata properti terhadap pendapatan sewa. Untuk menghitung, cukup bagi harga properti dengan pendapatan sewa tahunan. GRM kemudian dapat digunakan sebagai tolok ukur saat mengevaluasi properti pendapatan yang sebanding.

Kalkulator Nilai Properti Investasi

Seharusnya sekarang sudah jelas bahwa ada beberapa pendekatan untuk menghitung nilai properti, dengan masing-masing metode memerlukan pengetahuan kerja tentang pengukuran dan perhitungan utama. Bahkan penaksir nilai properti yang paling berpengalaman pun mungkin merasa tertantang saat membuat penghitungan yang rumit sambil terus melacak ukuran yang berfluktuasi dari waktu ke waktu. Untungnya, investor dapat menggunakan kalkulator nilai properti investasi yang ditemukan online. Merupakan praktik terbaik untuk mengembangkan pemahaman tentang cara menghitung nilai properti berdasarkan pendapatan sewa, atau menggunakan tarif batas untuk menghitung nilai properti, tetapi tidak ada alasan untuk tidak menggunakan alat bantu yang tersedia.

Pentingnya Nilai Properti

Nilai properti penting saat Anda mempertimbangkan untuk membeli properti apa pun, apakah itu tempat tinggal utama atau properti investasi. Alasannya adalah bahwa nilai sebuah properti pada dasarnya memberi tahu Anda berapa nilainya. Angka ini akan memengaruhi semua aspek transaksi real estat mulai dari pembiayaan hingga menegosiasikan harga pembelian akhir. Intinya, nilai properti akan membantu Anda menentukan properti yang mampu Anda beli, dan properti dengan harga yang sesuai.

Pentingnya nilai properti juga melampaui pembelian awal properti, karena dapat membantu Anda mengantisipasi pengeluaran lain. Misalnya, nilai rumah dapat membantu menentukan tarif pajak, premi asuransi, dan bahkan pembiayaan kembali di masa mendatang. Nilai rumah juga diperlukan untuk beberapa estimasi properti. Angka-angka ini dapat memberi Anda gambaran yang lebih lengkap saat Anda berencana membeli properti.

Jika Anda ingin membeli properti, ada baiknya anda konsultasikan dengan agen properti terpercaya kami ERA JULIZAR

Ringkasan

Baik memilih untuk menggunakan alat penaksir nilai properti atau membuat setiap perhitungan dengan tangan, investor pasti akan Mmenghitung apresiasi untuk evaluasi properti. Perhitungan penilaian properti adalah sumber daya penting yang memungkinkan investor untuk mengidentifikasi perbedaan antara investasi yang baik dan buruk. Harga beli sebuah properti hanya menyentuh permukaan dalam hal nilai yang ditawarkan sebuah properti, terutama dalam jangka panjang. Biasakan diri Anda dengan metode di atas untuk menentukan tingkat kapitalisasi, perhitungan sewa kotor, dan banyak lagi; dengan mempraktikkan perhitungan ini sekarang Anda akan lebih siap untuk mengevaluasi (dan membandingkan) peluang investasi saat itu penting.

Siap untuk mulai memanfaatkan peluang saat ini di pasar real estat?

Mungkin Anda memiliki banyak modal, jaringan real estat yang luas, atau keterampilan konstruksi yang hebat — tetapi Anda masih tidak yakin bagaimana menemukan kesepakatan oportunistik. Securities Crowdfunding kami dapat membantu Anda memulai investasi properti terbaik dan menemukan kesuksesan dalam real estat.

Share
Alamat

Jakarta, Indonesia
Menara Citibank LG-001
Jl. Metro Pondok Indah No.1
Pondok Indah
12310


Peringatan Penting

Investasi Crowdfunding properti yang kami tawarkan di situs julizar.com berpotensi kehilangan modal baik sebagian atau seluruh uang yang Anda investasikan. Meskipun tersedia pasar sekunder yang bisa membeli sertifikat induk investasi anda, namun ini akan membutuhkan waktu yang tidak bisa kami pastikan. Ini berarti Anda tidak akan dapat dengan mudah menjual investasi Anda jika Anda membutuhkan uang tunai dalam waktu singkat. Apabila situasi ini terjadi, semua risiko menjadi tanggung jawab anda!

  • 1. OTORITAS JASA KEUANGAN TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN INFORMASI DALAM LAYANAN URUN DANA INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL–HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM.
  • 2. INFORMASI DALAM URUN DANA INI PENTING DAN PERLU MENDAPAT PERHATIAN SEGERA. APABILA TERDAPAT KERAGUAN PADA TINDAKAN YANG AKAN DIAMBIL, SEBAIKNYA BERKONSULTASI DENGAN PENYELENGGARA.
  • 3. PENERBIT DAN PENYELENGGARA, BAIK SENDIRI-SENDIRI MAUPUN BERSAMA-SAMA, BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI YANG TERCANTUM DALAM LAYANAN URUN DANA INI.

Pelajari selengkapnya


2019© JULIZAR, All right reserved.