Membeli hotel: Proses akuisisi hotel dan due diligence

Julizar SCF0 min read

Mengapa membeli hotel?

Hotel adalah salah satu kategori dari sekian banyak jenis properti. Memiliki bisnis hotel adalah sebuah tantangan yang cukup memakan energi dan biaya karena bisnis hotel memiliki pasar yang dinamis. Tidak ada penyewa besar. Yang ada penyewa dalam jumlah terbatas dimana mereka bisa pergi kapanpun mereka mau. Setiap kamar harus dijual kembali setiap malam. Para tamu di ruang makan dan ruang pertemuan hotel datang dan pergi setiap jam. Mengingat keadaan ini, sangat penting bagi investor yang memutuskan untuk memasukkan hotel ke dalam portofolionya untuk memahami mengapa mereka melakukannya, kemudian membuat asumsi luas tentang kondisi pasar di masa depan dan menyusun rencana untuk menangani kondisi tersebut.

Pertanyaan pertama yang harus ditanyakan pembeli adalah, "Mengapa membeli properti ini?" Seringkali, alasannya bervariasi dari masalah ekonomi murni hingga emosional. Kenyataannya adalah bahwa banyak akuisisi didorong, setidaknya sebagian, oleh impian kepemilikan dan insentif emosional, termasuk memiliki tempat untuk dikunjungi dan / atau hiburan. Di sini, kami tidak mencoba menyiratkan bahwa ada yang salah dengan keputusan yang dibuat untuk alasan selain alasan ekonomi. Jika seseorang mampu memiliki hotel, itu sama halnya memiliki karya seni dengan sedikit atau tanpa hasil arus kas atas investasinya. Namun, ketika pembelian semacam itu dilakukan, penting untuk memahami fakta tersebut sehingga pembiayaan tidak dilakukan dengan harapan properti akan membayar hutang.

Ada banyak alasan strategis untuk membeli hotel karena ada pembeli yang bersedia unjuk membeli. Seseorang mungkin melihat potensi untuk sukses dengan jenis properti tertentu seperti resor mewah, hotel suite, hotel budget dengan layanan yang serba terbatas di lokasi tertentu yang berdekatan dengan pangsa pasar yang di tuju seperti taman hiburan, stadion, pusat medis, universitas, taman industri, atau bandara. Orang lain mungkin merasa menguntungkan untuk strategi jangka panjang untuk memiliki properti di kota tertentu atau bagian kota tertentu, atau menjadi fasilitas utama untuk tempat tinggal, komponen ritel dan / atau kantor dari proyek penggunaan campuran.

Proses akuisisi dimulai ketika investor mengidentifikasi peluang, merumuskan visi dan misinya untuk itu, dan kemudian melanjutkan untuk mengevaluasi dan kemungkinan mengakuisisi hotel. Pembeli yang bijaksana membutuhkan analisis akuisisi yang menyeluruh dan proses uji tuntas untuk memvalidasi asumsi dan menghindari sesuatu yang tidak di harapkan. Uji tuntas mungkin menyarankan restrukturisasi kesepakatan yang diperlukan atau penghentian akuisisi yang diusulkan. Tetapi pembeli yang bijaksana akan tetap berpikiran terbuka selama proses berlangsung.

Proses akuisisi hotel - 10 langkah yang perlu Anda pahami

Mengingat sifatnya yang kompleks dari bisnis yang saling terkait dan komponen real estat sebuah hotel, analisis dan proses akuisisi dapat menjadi rumit atau sesederhana yang diinginkan oleh calon pembeli, dengan menyadari bahwa terdapat batasan praktis terhadap sumber daya manusia dan keuangan, yang dapat diterapkan pada bidang pembelian potensial. Sebaliknya, ada keuntungan nyata untuk mendapatkan informasi yang lengkap, dan pembeli yang paling tahu biasanya mendapatkan penawaran terbaik.

Meskipun ada variasi, pembeli yang berhasil biasanya akan mengikuti serangkaian langkah dalam proses logis untuk mendapatkan hotel. Langkah-langkah proses ini, yang masing-masing akan dibahas dalam artikel ini, meliputi yang berikut ini:

  1. Menentukan kriteria akuisisi
  2. Mengidentifikasi target akuisisi potensial
  3. Membuat tim akuisisi
  4. Mengevaluasi target potensial
  5. Menghitung harga penawaran
  6. Melakukan "pertemuan" dengan penjual
  7. Menyetujui persyaratan utama pembelian dan penjualan
  8. Negosiasi pembelian dan penjualan hotel dengan kontrak definitif
  9. Melakukan uji tuntas (due diligence)
  10. Transaksi pembelian hotel

Menentukan kriteria akuisisi

Dari sudut pandang bisnis murni, alasan kepemilikan dapat bervariasi dari keterlibatan aktif hingga pasif. Beberapa pemilik memposisikan secara strategis untuk jangka pendek, sementara yang lain mengambil pandangan yang lebih lama. Dalam contoh lain, pemilik lebih suka mendasarkan investasinya pada persyaratan hasil atau pengembalian, yang dapat bervariasi, berdasarkan investasi alternatif yang tersedia, pertimbangan strategis, dan faktor lainnya. Kriteria keputusan unik untuk setiap pembeli, di antara kriteria untuk memutuskan hotel atau kelompok properti yang akan dibeli adalah:

  • Lokasi
  • Jenis properti
  • Ukuran properti
  • Biaya
  • Hasil arus kas saat ini dan potensial yang akan datang
  • Potensi apresiasi nilai aset
  • Risiko dan stabilitas pendapatan
  • Potensi naik dari reposisi, termasuk renovasi dan / atau perubahan manajemen
  • Kemampuan persaingan baru untuk memasuki pasar
  • Kemampuan untuk menggantikan manajemen dan / atau afiliasi waralaba
  • Kekuatan pembeli dalam renovasi, manajemen aset dan / atau manajemen hotel

Tidak ada jawaban benar atau salah untuk setiap aset atau pembeli. Tetapi tidak peduli apa motivasi yang mendasari untuk membeli hotel, strategi dan proses keputusan yang jelas harus ada sebelum memulai proses akuisisi.

Mengidentifikasi target akuisisi potensial

Setelah kriteria akuisisi diputuskan, pembeli biasanya akan menyampaikan bahwa ia tertarik untuk mengakuisisi hotel yang memenuhi kriteria yang ditentukan. Pialang, manajer aset, perusahaan hotel, dan konsultan industri termasuk di antara yang dihubungi. Seringkali, siaran pers dan iklan dalam publikasi perdagangan dan pers bisnis umum digunakan untuk menyebarkan berita.

Setelah permintaan properti keluar, pembeli kemudian akan menyaring penawaran awal yang diajukan kepadanya sambil melanjutkan jaringan dengan para profesional industri untuk petunjuk tentang properti yang akan dipasarkan sebelum mereka berbelanja. Proses penyaringan sangat penting, karena memungkinkan penghapusan banyak properti lebih awal dan menetapkan tahapan untuk upaya substansial yang akan dikeluarkan pada properti lain. Terlalu sering pembeli mengabaikan langkah penyaringan dan kehilangan peluang bagus dan menghabiskan usaha yang tidak perlu dalam jangka panjang.

Karena tidak memiliki tim penyaringan sendiri, pembeli akan sering memanggil tim konsultan uji tuntas dan akuisisi dari luar. Pada tahap awal proses ini, pembeli dapat mengetahui pengetahuan umum mereka tentang properti yang berpotensi tersedia. Menggunakan [konsultan propert(https://konsultan.julizar.com) berpengalaman dengan pengetahuan pasar lokal dapat membantu secara material baik dalam tahap penyaringan maupun dalam tahap negosiasi dan akuisisi.

proses akuisisi hotel

Membuat tim akuisisi

Mengingat sifat ganda hotel sebagai bisnis operasi dan real estat, investor harus mendapatkan nasihat dari mereka yang akrab dengan industri hotel. Biasanya, seorang investor akan mengumpulkan tim profesional yang akan membantu dalam evaluasi keseluruhan properti hotel. Tim seperti itu akan mencakup yang berikut:

Broker

Broker dapat mewakili pembeli atau penjual properti hotel. Broker biasanya membantu memasarkan properti dan mempertemukan penjual dan pembeli. Seringkali broker membantu bernegosiasi dan memfasilitasi penjualan. Biaya broker biasanya merupakan persentase dari harga penjualan total.

Juru taksir

Karena pengalaman penilai potensial dapat sangat bervariasi, disarankan untuk memilih penilai yang telah menilai baik properti serupa atau properti di pasar yang bersangkutan.

Akuntan

Tinjauan akuntan atas pembukuan dan catatan properti akan menentukan apakah keuangan dan biaya telah diterapkan dengan benar dan apakah kontrol keuangan dan sistem pelaporan memadai.

Konsultan pasar & keuangan

Seorang konsultan pasar dan keuangan dipanggil untuk memastikan bagaimana kinerja sebuah properti dan apa yang diperlukan untuk mencapai tujuan laba atau investasi yang diinginkan. Konsultan tersebut menilai yang berlaku kondisi pasar, persiapkan proyeksi untuk pasar dan properti subjek. Konsultan pasar dan keuangan juga dapat meninjau pendapatan dan pengeluaran serta membantu dalam menyusun rencana bisnis.

Pengacara hotel dan konsultan hukum

Pengacara yang berspesialisasi dalam pekerjaan hotel dapat membantu merumuskan strategi akuisisi atau rencana permainan, membantu dalam mengidentifikasi dan mengkoordinasikan anggota tim akuisisi, menemukan masalah, memberi nasihat tentang syarat dan struktur transaksi, dan membantu dalam masalah uji tuntas hukum mulai dari pentingnya litigasi yang tertunda atau terancam dan masalah peraturan hingga masalah kontrak dan hak milik.

Setidaknya, kontrak dan masalah kemungkinan akan mencakup manajemen hotel dan perjanjian waralaba, tenaga kerja dan pekerjaan, penggunaan lahan, hak dan zonasi, real estat, pajak, perusahaan, lingkungan, merek dagang, dan masalah peraturan lainnya. Dalam situasi lain, litigasi, kebangkrutan, timeshare, dan spesialisasi lainnya mungkin penting.

Pengacara dengan pengalaman hotel dapat mendokumentasikan dan menutup apa yang umumnya bukan kesepakatan real estat tetapi pembelian dan penjualan bisnis operasi kompleks yang terkait dengan real estat bertujuan khusus.

Arsitek/Desainer

Jika akuisisi akan membutuhkan renovasi atau peningkatan properti, arsitek akan bertanggung jawab untuk meninjau spesifikasi yang ditetapkan oleh pemilik. Selain itu, seorang arsitek dapat mengkoordinasikan aktivitas anggota tim lainnya yang akan bertanggung jawab atas fisik properti, seperti insinyur dan desainer interior. Arsitek dapat meninjau kepatuhan yang ada dan potensi kepatuhan terhadap semua kode bangunan yang berlaku untuk properti yang ada dan yang akan berlaku untuk renovasi yang direncanakan.

Insinyur

Seorang insinyur atau tim insinyur yang berkualifikasi harus meninjau semua komponen fisik properti, termasuk elemen mekanik, listrik, pipa, dan struktur. Lainnya sesuai kebutuhan. Manajer, konsultan lingkungan, dan lainnya mungkin diperlukan.

Mengevaluasi target potensial

Banyak properti akan disingkirkan selama proses penyaringan awal, terutama berdasarkan peninjauan paket penawaran yang dikirimkan, pengetahuan pembeli atau konsultan, dan kriteria akuisisi itu sendiri. Untuk properti yang lolos penyaringan awal ini, langkah berikutnya biasanya adalah kunjungan ke lokasi atau pemeriksaan properti di mana keputusan “tidak boleh / tidak” akan dibuat. Properti yang mencapai tahap pemeriksaan akan membutuhkan properti awal dan analisis pasar. Keputusan selanjutnya, berdasarkan analisis, adalah mengembangkan harga penawaran dan rencana bisnis, atau menghilangkan properti tertentu dari pertimbangan.

Menghitung harga penawaran Anda

Mungkin elemen paling signifikan dalam penghitungan pembeli atas tawaran atau harga pembelian adalah analisis potensi pendapatan yang akan diperoleh dari hotel. Dalam banyak pembelian, itu satu-satunya elemen. Untuk mengembangkan harga akuisisi yang diusulkan, pembeli harus membuat asumsi tentang kondisi pasar di masa depan dan kinerja hotel dalam pasar tersebut. Asumsi ini akan tercermin dalam arus kas yang didiskontokan atau proyeksi operasi yang distabilkan. Oleh karena itu, rencana bisnis pendahuluan yang mencerminkan asumsi mengenai fasilitas dan kondisi fisik, manajemen, afiliasi, dan faktor lain harus dikembangkan untuk menilai potensi akuisisi secara realistis. Buatlah rencana bisnis realistis. Kami telah melihat terlalu banyak pembeli gagal mencapai tujuan investasi mereka karena mereka gagal dalam mengembangkan rencana bisnis. Miliki ekspektasi yang realistis mengenai jumlah, ruang lingkup dan waktu renovasi dan dampaknya terhadap hasil operasi jangka pendek dan panjang. Jika Anda merencanakan reposisi, paparkan semua detail hal-hal yang Anda rencanakan, bagaimana Anda akan melakukannya, dan waktu yang dibutuhkan.

Karena harga penawaran atau pembelian Anda didasarkan pada perhitungan pendapatan dan pengeluaran yang diantisipasi, proses uji tuntas sangat penting untuk memvalidasi atau mendapatkan kenyamanan dengan asumsi Anda pada analisis arus kas ini, dan untuk menghindari kejutan yang tidak perlu.

Memahami pasar

Anda harus punya rencana. Pasar berubah. Perubahan didorong oleh banyak faktor dalam pasar, termasuk pertumbuhan atau penurunan pasokan kamar hotel, pergeseran segmentasi pasar, dan renovasi atau reposisi hotel kompetitif. Pembeli hotel yang bijaksana akan mempelajari properti dan dinamika pasar dan tidak akan membeli properti hotel tanpa rencana terperinci untuk menghasilkan pengembalian investasi yang diharapkan dari waktu ke waktu. Rencana ini akan didasarkan pada analisis kinerja pasar historis, ekspektasi terhadap pertumbuhan pasokan kamar hotel yang kompetitif, dan pertumbuhan permintaan kamar hotel menurut segmen pasar (komersial, rekreasi, grup, dll.) Oleh permintaan tamu untuk kamar hotel dengan tarif yang diproyeksikan, dan permintaan tamu akan fasilitas, konsep desain, amenitas, dan layanan.

Menganalisis potensi hotel target dan pasarnya. Tabel berikut memberikan contoh hasil analisis kinerja pasar potensial. Ini menyajikan gambaran rinci tentang kinerja historis dan proyeksi pasar kompetitif untuk hotel subjek kami dan kinerja historis hotel dalam pasar. Lebih lanjut, ini memberikan kerangka kerja untuk mengukur asumsi untuk kinerja masa depan dari properti berdasarkan tindakan yang diantisipasi.

Pasokan Dan Penyerapan Hotel Bintang 3 Di Kota Banjarmasin Tahun 2019 Gambar: Analisis Julizar Consulting, 2020

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan. Mengingat dinamika pasar, analisis dan rencana pembeli akan mempertimbangkan kualitas dan kondisi berikut ini, yang merupakan komponen dasar dari setiap kinerja hotel:

Fasilitas

  • Konsep desain
  • Konfigurasi
  • Campuran kamar tamu dan suite
  • Restoran dan lounge
  • Ruang perjamuan dan pertemuan • Fasilitas rekreasi • Parkir
  • Fasilitas lain
  • Bahan yang digunakan, perawatan dan daya tahan
  • Perawatan bangunan saat ini dan yang diusulkan untuk masa yang akan datang

Identifikasi

  • Nama
  • Waralaba atau afiliasi merek, dievaluasi berdasarkan kontribusinya dalam hal jumlah malam kamar dan persepsi harga / nilai

Apakah mempertahankan merek saat ini atau mengubah ke yang baru, akan ada biaya yang tambahan termasuk biaya transisi, jika ada, dan biaya yang terkait dengan Program Peningkatan Produk yang diminta oleh merek yang sudah ada atau merek baru. Sejauh Program Peningkatan Produk dapat diidentifikasi dan diberi harga sebelum penawaran dilakukan, penawaran dapat lebih realistis.

Manajemen

Berhasil mencocokkan operator dengan hotel dapat menjadi salah satu faktor terpenting yang menentukan nilai optimal hotel Anda, memperoleh akses ke pembiayaan dan mencapai kesuksesan operasional. Diakui secara luas bahwa persyaratan bisnis dan hukum dari perjanjian manajemen hotel - sepenuhnya terlepas dari kemampuan operator - dapat menambah atau mengurangi 25% dari nilai nominal hotel, atau lebih.

Jadi, salah satu masalah terpenting untuk dianalisis tentang akuisisi - terutama jika hotel tunduk pada perjanjian manajemen hotel bermerek jangka panjang adalah:

  • Apakah perusahaan manajemen sesuai dengan kebutuhan properti terkait dengan kualitas, budaya operasi , pengendalian biaya dan kekuatan pemasaran?
  • Apa kemampuan Anda untuk memberhentikan perusahaan manajemen jika tidak sesuai?
  • Berapa biayanya? Dapatkah penjual Anda menghentikan dan menyerahkan properti itu kepada Anda tanpa dibebani oleh manajemen (atau waralaba)?
  • Bagaimana hal ini memengaruhi rencana bisnis Anda?

Struktur modal dan biaya pembiayaan

  • Apa yang dibutuhkan setiap komponen tumpukan modal Anda (hutang dan ekuitas) dalam hal bunga atau laba atas investasi?
  • Bagaimana ukuran investasi dalam memberikan pengembalian yang dibutuhkan?

Menghitung berapa banyak Anda harus membayar untuk hotel tersebut

Setelah meninjau kinerja pasar historis dan yang diproyeksikan, bersama dengan kinerja historis properti terhadap pasar itu, pembeli potensial akan mengevaluasi dan merencanakan untuk setiap masalah di atas. Hasilnya adalah seperangkat asumsi untuk kinerja pasar di masa depan, rencana tindakan untuk properti, dan sekumpulan proyeksi arus kas yang dihasilkan dari rencana tersebut. Proyeksi arus kas, termasuk asumsi untuk belanja modal dan cadangan, biaya pembiayaan, strategi keluar dan harga disposisi, kemudian akan didiskontokan kembali ke nilai sekarang dengan tingkat diskonto yang memenuhi persyaratan pengembalian pembeli. Dengan cara ini, pembeli menentukan harga yang bersedia dia bayarkan untuk properti tersebut. Secara keseluruhan, analisis yang diuraikan di atas, akan membantu pembeli menentukan bagaimana selanjutnya melanjutkan: apakah pembelian dengan harga yang tepat memiliki peluang perubahan haluan dengan potensi kenaikan yang besar, atau apakah hotel telah mencapai tingkat pendapatan maksimumnya, sehingga menimbulkan pengaruh yang signifikan risiko kerugian investasi.

Dalam menentukan harga penawaran, pembeli yang bijaksana akan mempertimbangkan analisis arus kas yang didiskontokan sebelumnya, pendapatan historis dari properti, dan harga penjualan per kamar yang dicapai untuk penjualan hotel yang sebanding di pasar. Hubungan harga penawaran dengan analisis arus kas yang didiskontokan seringkali bergantung pada kekuatan pasar, posisi pembeli dan penjual, dan faktor pasar lainnya. Semakin kuat pasar penjual, semakin tinggi harga penawarannya, begitu pula sebaliknya.

Melakukan "pertemuan" dengan penjual

Setelah pembeli membuat penawaran awal, negosiasi dimulai. Proses yang dihasilkan akan berakhir dengan pembeli dan penjual datang ke pertemuan dan membicarakan banyak hal termasuk tentang harga pembelian dan diskusi tentang kesepakatan definitif, atau negosiasi akan dilanjutkan atau tidak.

Setelah kesepakatan untuk membeli tercapai - setidaknya kesepakatan pada prinsipnya yang diwakili oleh letter of intent atau term sheet yang ditandatangani, pembeli akan sering meringkas untuk persetujuan internal atau untuk tujuan lain analisis yang mengarah pada keputusan. Nota investasi yang dihasilkan dapat mencakup yang berikut:

  • Deskripsi properti

  • Ringkasan pasar, terdahulu dan yang diproyeksikan

  • Proyeksi laba rugi dan laporan arus kas, dengan rencana bisnis dan asumsi utama untuk:

  • Gaya manajemen

  • Afiliasi

  • Pemasaran

  • Pendapatan dan biaya operasional

  • Belanja modal, dengan jadwal dan besarannya

  • Pembiayaan

  • Strategi keluar, termasuk waktu dan nilai yang diproyeksikan

  • Elemen lain dari setiap reposisi yang diusulkan

Dokumen ini kemudian dapat diperbarui atau direvisi selama proses uji tuntas, dengan versi final digunakan selama transisi operasi dan seterusnya.

Bagaimanapun, segera setelah ada kesepakatan prinsip antara pembeli dan penjual, atau bahkan sebagai bagian dari penawaran dan proses negosiasi, para pihak akan sering menegosiasikan letter of intent atau term sheet sebagai langkah sementara untuk menegosiasikan pembelian dan perjanjian penjualan. Dengan atau tanpa letter of intent atau term sheet, proses perjanjian jual beli telah dimulai.

Menyetujui persyaratan utama pembelian dan penjualan

Setelah kesepakatan tentatif untuk jual beli tercapai, proses negosiasi persyaratan utama dari kesepakatan jual beli dapat dimulai. Berhasil bernegosiasi dan mempersiapkan kontrak untuk pembelian atau penjualan hotel membutuhkan pemahaman yang menyeluruh tentang tujuan pembeli atau penjual, situasi hukum dan pajak, karakter properti dan kepentingan pihak ketiga, termasuk pemberi pinjaman, broker, serikat pekerja dan lainnya, yang mungkin memerlukan ketentuan kontrak untuk perlindungan mereka meskipun mereka bukan pihak dalam kontrak.

Karena pembelian dan penjualan hotel akan melibatkan investasi yang cukup besar dan transfer aset berharga, para pihak dan penasihat profesional mereka harus merundingkan ketentuan transaksi dengan hati-hati dan presisi. Diskusi terperinci harus mencakup elemen bisnis penting dari kesepakatan tersebut:

  • Harga beli dan penyesuaiannya
  • Pembiayaan pihak ketiga, baik yang ada pada saat transaksi atau akan diatur oleh pembeli
  • Pembiayaan pembelian-uang oleh penjual
  • Kondisi tempat
  • Batasan kepemilikan
  • Ketentuan lain
  • Default oleh salah satu pihak
  • Ganti Rugi
  • Item yang termasuk dan tidak termasuk dari harga pembelian

Sifat bisnis hotel menentukan bahwa banyak aset selain real estat murni akan dimasukkan untuk membuatnya menjadi bisnis yang berkelanjutan. Demikian pula, negosiasi transaksi dan barang-barang yang termasuk dan dikecualikan memiliki dampak yang besar pada aliran dan biaya transisi dari pemilik lama ke pemilik baru.

Aset sedang dibeli

Sebagai aturan umum, aset hotel meliputi:

Aset lancar/Current Assets

  • Uang Tunai
  • Piutang
  • Biaya dibayar di muka
  • Sekuritas
  • Persediaan makanan dan minuman
  • Persediaan inventaris
  • Percetakan dan alat tulis
  • Aset lancar lainnya

Properti dan Peralatan

  • Tanah
  • Bangunan dan peningkatan
  • Furnitur, perlengkapan dan perlengkapan
  • Linen, porselen, gelas, peralatan makan dan seragam

Aset Lainnya

  • Biaya organisasi
  • Biaya Pra-Pembukaan
  • Beban tangguhan lainnya
  • Setoran
  • Lisensi dan izin

Item yang di atas adalah aset yang biasanya diinginkan pembeli untuk disertakan dalam pembelian hotel. Dari jumlah tersebut, terkadang perbedaan dibuat antara yang digunakan dan yang disimpan. Namun demikian, pembeli ingin agar harga jual berada pada basis kelangsungan hidup, termasuk semua hal di atas, ditambah pengalihan sewa dan kontrak, masing-masing atas pilihan pembeli, serta semua uang muka yang tidak digunakan pada tanggal penutupan.

Aset non-keuangan juga menjadi pertimbangan dalam akuisisi hotel. Pembukuan dan catatan akuntansi, statistik operasi, catatan karyawan, file penjualan dan pemasaran, lisensi dan perizinan, dan banyak item lainnya diperlukan agar hotel tetap berjalan. Pembeli hotel harus yakin bahwa pengacara dan penasihat operasionalnya membantu memastikan bahwa persyaratan pembelian akan memastikan kelancaran transisi operasi dari penjual ke pembeli.

Harga

Harga jual akhir seringkali dipengaruhi oleh negosiasi yang melibatkan persyaratan lain dalam kontrak pembelian dan penjualan. Misalnya, pembeli terkadang akan membayar harga yang lebih tinggi jika penjual bersedia menyediakan pembiayaan uang pembelian. Faktor lain yang dapat mempengaruhi harga penjualan akhir adalah jumlah setoran uang yang sebenarnya, jumlah waktu untuk menyediakanpembayaran tunai, dan apakah hipotek yang ada dapat diasumsikan atau tidak.

Pertimbangan lain yang dapat mempengaruhi harga penjualan akhir termasuk rekam jejak dan kekuatan keuangan pembeli, kecepatan penyelesaian transaksi, dan apa yang dibeli (misalnya, piutang, klaim, barang tak berwujud lainnya). Harga juga dapat dipengaruhi oleh hasil uji tuntas pembeli, dan akibatnya diperlukan penyesuaian.

Manajemen atau afiliasi waralaba yang ada Ketika sebuah hotel tunduk pada kontrak manajemen hotel, kontrak tersebut harus diperiksa oleh pengacara untuk menentukan kemampuan untuk menugaskan, menghentikan, atau menanganinya. Ketika pembeli menginginkan operator baru, para pihak harus menyelesaikan kemampuan untuk menghentikan dan mengatasi masalah terkait pembatalan kontrak manajemen. Dalam beberapa kasus, kontrak dapat diakhiri dengan membayar biaya pembatalan. Umumnya, ketika sebuah hotel dijual tanpa persyaratan bahwa manajemen yang ada dipertahankan, harga jual akan lebih tinggi daripada jika operator tetap tinggal. Pertimbangan serupa berlaku untuk waralaba hotel atau perjanjian lisensi.

Kontinjensi

Dalam situasi di mana penjual adalah perusahaan manajemen sekarang yang mengoperasikan properti, dan pembeli ingin perusahaan manajemen tetap pada tempatnya, penjual dapat menawarkan jaminan arus kas atau mengambil kembali pembiayaan uang pembelian, yang pada dasarnya membayar harga pembelian dari waktu ke waktu. . Pengaturan seperti itu umumnya menciptakan harga jual yang lebih tinggi dan memudahkan pembeli untuk mengumpulkan keseluruhan pembiayaan.

Saat pembeli menandatangani kontrak pembelian dan penjualan, setoran uang yang cukup besar biasanya dilakukan untuk menunjukkan komitmen pembeli untuk menutup transaksi. Jika kesepakatan tidak diselesaikan, pembeli dapat kehilangan semua atau sebagian dari deposit. Untuk mengurangi risiko kehilangan deposit, pembeli biasanya menegosiasikan serangkaian persyaratan kunci yang melibatkan berbagai kemungkinan yang memungkinkan pembeli untuk mundur dari transaksi dengan pengembalian semua atau sebagian dari deposit. Beberapa kemungkinan yang lebih sering digunakan termasuk ketidakmampuan pembeli untuk:

  • Dapatkan pembiayaan khusus
  • Mentransfer atau mendapatkan afiliasi waralaba tertentu
  • Dapatkan lisensi atau izin tertentu (terutama lisensi minuman keras)
  • Menyetujui hasil uji tuntas lengkap dalam jangka waktu tertentu
  • Dapatkan hak legal yang jelas atas properti asli hotel

Penjual biasanya memiliki pilihan di antara banyak pembeli yang bersaing, penjual biasanya setuju untuk membebani transaksi dengan satu atau lebih dari kontinjensi ini hanya ketika ditawarkan bujukan seperti deposit yang lebih besar dan / atau tidak dapat dikembalikan, harga yang lebih tinggi atau istilah lain yang lebih menguntungkan.

Gunakan letter of intent (LOI), atau langsung menuju perjanjian yang mengikat secara definitif?

Para pendukung LOI. Sebuah aliran pemikiran berpendapat bahwa letter of intent adalah cara terbaik untuk mendapatkan persetujuan untuk pembelian dan penjualan properti aeperti hotel. Para pendukung ini percaya bahwa fokus letter of intent yang lebih ramping hanya pada persyaratan kesepakatan utama (tanpa gangguan pada detail lainnya) akan menentukan apakah kesepakatan dapat dilakukan atau tidak. Dan setelah dasar-dasarnya disetujui, letter of intent memberikan garis besar yang baik untuk draf pertama dari perjanjian definitif dari perjanjian jual beli.

Perdebatan: Mengapa terjebak dalam kesepakatan panjang dengan semua detail masalah sekunder jika tidak ada kesepakatan tentang harga dan kemungkinan penutupan penjualan? Mengapa bahkan memulai dengan representasi dan jaminan penjual (dan batasan pada representasi dan jaminan tersebut) jika Anda tidak dapat menyetujui persyaratan kesepakatan mendasar?

Sebagian besar pihak tidak bermaksud letter of intent mereka menjadi kontrak yang mengikat. Namun demikian, letter of intent bisa menjadi kontrak yang mengikat jika niat tersebut terindikasi dan persyaratan yang cukup ditentukan. Ini menjabarkan persyaratan dasar perjanjian. Ini juga berfungsi sebagai kewajiban dari pihak pembeli dan penjual untuk bekerja dengan itikad baik untuk menyelesaikan transaksi. Setelah letter of intent diterima kedua belah pihak, pembeli harus melakukan tugas uji tuntas dan harus memperoleh pembiayaan. Negosiasi mengenai bentuk akhir dari kontrak pembelian dan penjualan harus berlangsung selama proses keseluruhan. Ketika isi, struktur dan jadwal transisi disepakati, penutupan dilakukan pada waktu yang ditentukan.

Item yang tercakup dalam LOI. Berikut ini adalah daftar poin kesepakatan representatif yang mungkin disertakan dalam letter of intent.

  • Deskripsi properti Penjelasan tentang properti yang dijual atau disewakan. Ini bukan deskripsi hukum, tetapi cukup rinci sehingga kedua belah pihak memahami sifat transaksi.

  • Harga penjualan Penjelasan tentang harga dan ketentuan transaksi serta struktur pembiayaan.

  • Uji kelayakan Pembeli diizinkan untuk melakukan sejumlah tinjauan, dokumentasi, dan analisis properti. Penjual akan memberi pembeli akses ke propertinya untuk masalah seperti itu.

  • Kontinjensi Keadaan khusus yang memungkinkan salah satu atau kedua pihak membatalkan kesepakatan.

  • Representasi penjual Pernyataan yang dibuat berkenaan dengan kemampuan hukum pemilik untuk menyelesaikan transaksi.

  • Tanggal untuk kinerja tertentu Tanggal atau periode waktu dapat ditentukan untuk melaksanakan kontrak pembelian yang mengikat, melakukan penyetoran, membuat pketentuan pembatalan, dan tanggal penutupan.

Perlindungan apa yang ada di LOI yang tidak mengikat kepada pembeli? Kecuali jika letter of intent menyatakan lain (dan ketentuan tersebut mengikat), meskipun letter of intent dieksekusi, penjual umumnya bebas untuk terus memasarkan properti dan bernegosiasi dengan investor lain yang tertarik. Calon penjual dan pembeli harus berusaha dengan niat baik untuk menyelesaikan transaksi. Secara etis, ini membatasi penjual hanya sampai batas tertentu.

Namun demikian, meskipun tidak mengikat (seperti kebanyakan LOI), letter of intent dapat melayani sejumlah tujuan penting dan sah:

  1. Letter of intent memungkinkan para pihak untuk fokus pada istilah-istilah yang paling penting untuk melihat apakah mereka memiliki kesepakatan tentang ini sebelum macet secara rinci.

  2. Jika salah satu pihak adalah lembaga atau kelompok investasi, kebijakan mungkin memerlukan letter of intent sebelum negosiasi dapat dilanjutkan (untuk meminimalkan biaya hukum dan lainnya atau untuk meminimalkan risiko publisitas yang tidak semestinya jika transaksi gagal ditutup) .

  3. Jika transaksi akan dibiayai dengan penerbitan sekuritas publik, urusan penjaminan emisi mungkin memerlukan letter of intent sebagai "comfort document" untuk membenarkan waktu dan biaya dalam penyelidikan uji tuntas.

  4. Dalam negosiasi yang kompleks yang mungkin membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk menyelesaikannya, letter of intent dapat mencegah kesalahpahaman dengan mengidentifikasi tujuan para pihak pada awal negosiasi.

Apakah LOI harus mengikat atau tidak mengikat? Bergantung pada bahasa yang digunakan dan doktrin hukum yang mungkin berlaku, letter of intent dapat (1) mengikat, (2) tidak mengikat, atau (3) sebagian mengikat dan sebagian tidak mengikat. Letter of intent yang khas mencoba untuk merinci hanya poin kesepakatan yang paling penting untuk memastikan para pihak memiliki kesepakatan mendasar tentang masalah besar sebelum mereka melanjutkan dengan uji tuntas dan negosiasi kontrak yang pasti.

Ketika letter of intent dimaksudkan untuk menjadi tidak mengikat secara keseluruhan, biasanya ini hanya langkah awal yang digunakan untuk mengonfirmasi pertemuan pemikiran tentang istilah-istilah kunci sebelum menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk uji tuntas dan dokumentasi. Letter of intent yang mengikat bisa berbahaya, karena pihak mana pun mungkin dapat memaksa pihak lain untuk melakukan tanpa kesepakatan tentang detail yang biasanya diatur dalam perjanjian definitif final. Namun, letter of intent seringkali dimaksudkan untuk mengikat hanya dalam hal-hal tertentu dan sebaliknya tidak mengikat.

Ini adalah kasus di mana para pihak ingin menunda negosiasi detail ke tahap perjanjian definitif (setelah mereka menyetujui harga, waktu, dan persyaratan utama lainnya), tetapi ingin ketentuan tertentu mengikat, seperti deposit yang tidak dapat dikembalikan oleh pembeli, ketentuan kerahasiaan, atau ketentuan mencegah penjual untuk bernegosiasi dengan orang lain saat pembeli menyelesaikan uji tuntas, dan para pihak menegosiasikan perjanjian definitif. Misalnya, terkadang pembeli akan mendapatkan perjanjian mengikat penjual untuk tidak menjual kepada siapa pun selama jangka waktu terbatas (misalnya 30 hari) saat pembeli melakukan uji tuntas. Jika uji tuntas diselesaikan dengan memuaskan, letter of intent dapat memberikan beberapa periode tambahan di mana para pihak harus bernegosiasi dan melaksanakan perjanjian pembelian dan penjualan yang pasti.

Bahasa dari letter of intent sangat penting dalam menentukan ketentuan apa, jika ada, yang mengikat dan ketentuan apa yang tidak mengikat. Para pihak harus diberi tahu oleh penasihat apakah mereka menginginkan letter of intent untuk mengikat secara keseluruhan atau sebagian, atau tidak mengikat secara keseluruhan atau sebagian. Untuk letter of intent untuk membentuk kontrak yang mengikat, harus secara tegas menyatakan niat itu dan juga harus menjelaskan secara memadai persyaratan perjanjian material seperti pihak, materi pokok, harga, dan persyaratan. Jika para pihak menginginkan letter of intent tidak mengikat, itu juga harus jelas.

Misalnya, pembeli atau penjual mungkin yakin bahwa letter of intent mengikat, tetapi mungkin tidak bebas untuk meninggalkan kesepakatan tanpa bernegosiasi dengan itikad baik dengan pihak lain untuk menyelesaikan transaksi. Jika para pihak ingin dapat memberhentikan kapan saja tanpa kerusakan, maka klausul harus ditambahkan ke efek spesifik tersebut. Demikian pula, karena pembeli dapat mengeluarkan banyak uang untuk uji tuntas, ia harus memahami hak apa, jika ada, yang harus ia paksakan dari penjual untuk melanjutkan penjualan.

Para pendukung perjanjian definitif (anti-LOI). Berbeda dengan pendukung untuk menggunakan LOI, aliran pemikiran lain berpendapat bahwa letter of intent hanya membuang-buang waktu yang bisa lebih baik digunakan dalam menegosiasikan perjanjian pembelian dan penjualan definitif (atau PPJB) yang mengikat dengan "keluar" yang sesuai atau kondisi seperti uji tuntas yang memuaskan, memperoleh pembiayaan, memperoleh persetujuan regulator yang diperlukan, dan hal-hal lain semacam itu.

Berdasarkan pendekatan ini, para pihak menandatangani perjanjian yang mengikat untuk membeli dan menjual dan hanya menyatakan bahwa perjanjian tersebut dapat diakhiri (dengan atau tanpa pembayaran dalam jumlah tertentu) dalam jumlah tertentu, peristiwa sebelum berakhirnya periode uji tuntas. Setelah terikat kontrak, pembeli mungkin lebih nyaman dalam membelanjakan uang yang dibutuhkan untuk menyelesaikan uji tuntas, memperoleh pembiayaan, dan mengambil langkah lain yang diperlukan untuk membeli properti. Sisi negatif dari pendekatan ini adalah waktu dan uang yang dibutuhkan untuk menegosiasikan kesepakatan tanpa kepastian bahwa hasil ketekunan akan memuaskan atau kondisi lain akan terpenuhi.

Mungkin ada manfaat bagi kedua mazhab pemikiran tersebut, tergantung pada keadaan.

Negosiasi pembelian dan penjualan hotel dengan kontrak definitif

Negosiasi kontrak pembelian dan penjualan akhir harus mengarah pada dokumen dengan semua syarat dan ketentuan transaksi. Masalah yang tercakup dalam kontrak pembelian dan penjualan mencakup semua yang ada dalam letter of intent dan banyak detail lainnya yang biasanya tidak disertakan dalam letter of intent, terutama representasi dan jaminan, ganti rugi, dan kondisi penutupan.

business for sale Photo by: freepik

Hotel adalah bisnis yang beroperasi secara kompleks, yang secara integral terkait dengan real estate bertujuan khusus. Pihak-pihak dalam perjanjian pembelian dan penjualan harus diberi nasihat oleh pengacara hotel berpengalaman yang memiliki rekam jejak panjang dalam menyelesaikan kesepakatan. Ketentuan umum dalam kontrak pembelian dan penjualan berurusan dengan hal-hal berikut:

Harga pembelian. Harga beli dan komposisinya (relatif terhadap ekuitas dan hutang), dan kapan dan bagaimana pembayarannya (yaitu setelah penutupan, dengan angsuran, dll.)

Uang Jaminan. Jumlah setoran dan keadaan di mana gagal bayar atau dikembalikan. Kadang-kadang ada setoran awal saat menandatangani PPJB (atau membuka rekening escrow) dan setoran tambahan sebagai kondisi dibebaskan atau disetujui (seperti persetujuan uji tuntas).

Aset bisnis yang dijual. Daftar berbagai lisensi, kontrak, waralaba, dan properti pribadi lain-lain dan tidak berwujud yang ditransfer dengan properti sebenarnya.

Uji kelayakan. Penelaahan atas properti dan aspek lain dari transaksi yang dilakukan oleh pembeli dan kondisi serta batasan yang dikenakan pada transaksi tersebut. Kontrak harus merinci periode waktu terjadinya hal ini serta hak dan kewajiban masing-masing pihak.

Ketentuan pembiayaan pembelian. Ketentuan hipotek dalam transaksi di mana penjual mengambil kembali uang pembelian.

Penyerahan. Data dan informasi yang harus diberikan kepada pembeli oleh penjual dan waktu yang harus disediakan.

Masalah karyawan. Tanggung jawab potensial atas praktik ketenagakerjaan sebelumnya untuk penjual dan / atau praktik ketenagakerjaan pembeli di masa mendatang biasanya memotivasi kedua belah pihak untuk secara resmi memberhentikan semua karyawan pada saat penutupan, dengan pembeli mewawancarai dan mempekerjakan kembali (seringkali dalam masa percobaan) sebagian besar staf hotel.

Representasi, jaminan, dan perjanjian penjual. Pernyataan dan janji yang dibuat oleh penjual untuk membujuk pembeli membeli properti. Dari perspektif pembeli, tujuan dari pernyataan dan jaminan penjual adalah untuk membuat penjual mengungkapkan fakta-fakta yang bersama dengan uji tuntas, cukup untuk memungkinkan pembeli membuat keputusan pembelian yang tepat. Representasi dan jaminan dalam pelumas pembelian biasanya mencakup 3 area umum:

(a). penjual,

(b). perjanjian pembelian dan

(c). status dan kondisi properti dan bisnis yang dijual.

Pernyataan dan jaminan pembeli. Pernyataan dan janji yang dibuat oleh pembeli untuk membujuk penjual untuk menjual properti.

Ganti Rugi. Jika ada pihak yang melanggar representasi dan jaminan perjanjian, apa kewajiban dan batasan ganti rugi? Apakah ada jumlah minimum klaim dalam kategori tertentu (atau "kelompok") sebelum ganti rugi menjadi efektif? Apakah ada batas maksimum atau batasan jumlah ganti rugi? Haruskah klaim dibuat dalam satu tahun atau periode waktu lain yang dilarang oleh perjanjian?

Prorasi dan penyesuaian. Prorasi spesifik dari pendapatan dan beban saat ini antara pembeli dan penjual.

Penutupan. Tanggal, waktu dan tempat penutupan. Menutup dokumen penjualan dan prosedur. Berbagai dokumen yang dibutuhkan untuk menutup transaksi sesuai kesepakatan kedua belah pihak. Prosedur penutupan juga harus disetujui oleh kedua belah pihak.

Biaya penutupan. Kesepakatan dicapai pada alokasi biaya penutupan antara pembeli dan penjual.

Klausul umum. Klausul kontrak umum, biasanya mencakup hal-hal seperti pemilihan undang-undang yang mengatur interpretasi dan penegakan kontrak.

Melakukan uji tuntas

Khususnya dalam konteks akuisisi hotel, “due diligence” umumnya mengacu pada investigasi yang dilakukan oleh calon pembeli hotel yang menjadi target akuisisi. Investigasi mencakup aset fisik (yaitu struktur hotel, parkir, sistem, peralatan, inventaris) serta bisnis operasi yang dilakukan di fasilitas hotel, serta pasar dan lingkungan terkait.

Tujuan uji tuntas investor adalah untuk memahami dan mengevaluasi potensi investasi di hotel. Ini adalah tinjauan analitik dari properti nyata dan properti pribadi (personal properti), operasi bisnis, dan potensi hotel tertentu. Upaya ini semuanya berusaha untuk memvalidasi alasan investor untuk membeli hotel dan untuk menghindari kejutan setelah pembelian ditutup.

Mungkin elemen paling signifikan dalam penghitungan pembeli atas tawaran atau harga pembelian adalah analisis potensi pendapatan yang akan diperoleh dari hotel. Untuk mengembangkan harga akuisisi yang diusulkan, pembeli harus membuat asumsi tentang kondisi pasar di masa depan dan kinerja hotel dalam pasar tersebut. Asumsi ini akan tercermin dalam arus kas yang didiskontokan pada proyeksi operasi yang distabilkan. Oleh karena itu, rencana bisnis pendahuluan yang mencerminkan asumsi mengenai fasilitas dan kondisi fisik, manajemen, afiliasi, dan faktor lain harus dikembangkan untuk menilai potensi akuisisi secara realistis.

Karena tawaran pembeli atau harga beli didasarkan pada penghitungan pendapatan dan pengeluaran yang diantisipasi, proses uji tuntas sangat penting untuk memvalidasi atau mendapatkan kenyamanan dengan asumsi Anda pada analisis arus kas ini, dan untuk menghindari kejutan yang tidak perlu. Pengeluaran tak terduga untuk mengganti sistem yang bocor, mengganti boiler atau mesing pendingin ruangan, menghancurkan sebagian hotel yang melanggar properti yang bersebelahan, atau memenuhi program peningkatan properti baru dari merek - ini semua dapat merusak ekspektasi pembeli jika tidak. hotel for sale

Photo by: freepik

Setiap letter of intent atau perjanjian pembelian dan penjualan harus menyatakan bahwa kewajiban pembeli tunduk pada persetujuan pembeli atas hasil yang memuaskan dari investigasi uji tuntas. Tinjauan uji tuntas biasanya akan menangani item-item berikut:

  • Neraca yang diaudit (selama 3 tahun terakhir).
  • Laporan laba rugi tahunan yang diaudit oleh akuntan publik, untuk masa 3 tahun terakhir.
  • Laporan laba rugi tahun berjalan dengan perbandingan tahun sebelumnya.
  • Laporan laba rugi bulanan, dengan jadwal pendukung penuh (selama 3 tahun terakhir).
  • Tingkat hunian dan rata-rata harian (selama 3 tahun terakhir).
  • Belanja modal selama 3 tahun terakhir, dengan proyeksi belanja saat ini.
  • Semua rencana dan spesifikasi arsitektur & teknik.
  • Semua laporan inspeksi, termasuk kesehatan, kebakaran, gedung dan lift.
  • Salinan semua studi, termasuk semua penilaian terbaru, studi pasar, lingkungan, laporan teknik, dan rencana pemasaran.
  • Daftar semua penyewa, perjanjian sewa, deposito dan jangka waktu sewa.
  • Inventaris FF&E, persediaan, bahan habis pakai dan inventaris.
  • Tagihan pajak properti selama 3 tahun terakhir.
  • Jadwal semua pertanggungan asuransi, termasuk biaya dan kedaluwarsa.
  • Salinan semua kontak, terutama termasuk perjanjian manajemen hotel, waralaba hotel atau perjanjian lisensi, perjanjian kerja, perjanjian serikat kerja, sewa, kontrak layanan, lisensi, izin, dan semua dokumen yang membuktikan kewajiban yang diharapkan akan ditanggung oleh pembeli.
  • Salinan dari semua merek dagang, nama dagang dan hak cipta.
  • Salinan semua catatan dan hipotek yang saat ini membebani properti.
  • Rincian tindakan administratif atau litigasi yang mengancam atau menunggu keputusan terhadap hotel.
  • Surat dari semua pemberi pinjaman dan penyewa.
  • Daftar karyawan, termasuk nama, posisi, gaji, tunjangan, bersama dengan file pekerjaan karyawan tersebut.
  • Daftar reservasi dan pemesanan di masa mendatang, termasuk nama pihak, deposit yang diterima, jaminan harga, tanggal dan status.
  • Daftar semua pemasok dan sumber pasokan dan layanan.

Tugas yang dilakukan selama proses uji tuntas meliputi:

Analisis permintaan pasar mendalam. Memvalidasi atau menyempurnakan asumsi yang digunakan dalam rencana bisnis.

Analisis hukum. Investigasi oleh pengacara hotel yang berpengalaman atas semua kontrak, lisensi, izin, waralaba, dan dokumen properti lainnya untuk menentukan ketentuan potensial yang merugikan dan apakah dapat dialihkan dari penjual ke pembeli. Selain itu, tinjauan hukum biasanya akan menganalisis masalah-masalah seperti lingkungan, penggunaan lahan, hak dan zonasi, tenaga kerja dan pekerjaan, tunjangan dan kewajiban karyawan (seperti kewajiban program pensiun yang tidak didanai), hak milik, kekayaan intelektual dan hal-hal lain semacam itu.

Audit keuangan. Audit independen yang dilakukan oleh akuntan atau firma dengan pengalaman di industri perhotelan.

Inspeksi teknik. Sebuah studi rinci dari semua komponen fisik properti, termasuk mekanik, listrik, pipa, elemen struktural, sistem telepon, sistem komputer, dan item dekorasi. Inspeksi lingkungan. Inspeksi terperinci yang dilakukan oleh insinyur lingkungan yang berkualifikasi untuk mengungkapkan potensi bahaya lingkungan yang mungkin ada di atau di dalam lokasi properti.

Pemeriksaan Hak. Tinjauan tentang berbagai faktor yang dapat memengaruhi hak milik atas properti. Pemeriksaan hak harus dilakukan oleh pengacara atau notaris. Hasilnya harus ditinjau dan dievaluasi oleh pengacara.

Verifikasi pajak properti. Pencarian status ketetapan pajak yang dikenakan pada properti. Saat properti hotel dijual, yurisdiksi perpajakan setempat kemungkinan besar akan menyelidiki persyaratan penjualan dan kemungkinan menyesuaikan nilai taksiran properti ke atas untuk mencerminkan harga jual. Nilai baru yang dinilai dapat berdampak buruk pada arus kas masa depan properti. Verifikasi pajak properti yang dilakukan oleh konsultan pajak properti yang berpengetahuan luas akan memberikan perkiraan yang akurat tentang kewajiban pajak di masa mendatang. Konsultan pajak properti juga dapat membantu meminimalkan penyesuaian ke atas yang dibuat oleh penilai.

Penutupan transaksi hotel melibatkan pengalihan hak milik hotel dari penjual ke pembeli. Umumnya, ketika pembeli akan mengelola hotel itu sendiri atau membawa operator hotel baru, penutupan tersebut bertepatan dengan pengambilalihan operasi oleh operator baru. Para pihak yang kemungkinan akan hadir pada penutupan meliputi:

  • Penjual dan pengacara penjual
  • Pembeli dan pengacara pembeli
  • Pemberi pinjaman dan pengacara pemberi pinjaman
  • Broker

Aktivitas yang terjadi pada penutupan meliputi: (1). akuntansi untuk mengalokasikan dan memprorata pendapatan dan pengeluaran properti dan; (2). inventaris fisik dari semua aset yang termasuk dalam harga pembelian.

Setiap barang yang akan ditransfer yang tidak termasuk dalam harga pembelian harus diinventarisasi dan dinilai sesuai dengan ketentuan kontrak pembelian dan penjualan.

Setelah alokasi dan prorata yang diperlukan dihitung, hipotek dan catatan ditandatangani dan uang yang diperlukan ditransfer di antara para pihak. Setelah proses ini selesai, pembeli memegang hak milik hotel.

Informasi hotel dijual bisa Anda klik disini. Selain itu Anda juga bisa mencari business for sale di situs hoteldijual.com

ARTIKEL TERKAIT

Share
Alamat

Jakarta, Indonesia
Menara Citibank LG-001
Jl. Metro Pondok Indah No.1
Pondok Indah
12310


Peringatan Penting

Investasi Crowdfunding properti yang kami tawarkan di situs julizar.com berpotensi kehilangan modal baik sebagian atau seluruh uang yang Anda investasikan. Meskipun tersedia pasar sekunder yang bisa membeli sertifikat induk investasi anda, namun ini akan membutuhkan waktu yang tidak bisa kami pastikan. Ini berarti Anda tidak akan dapat dengan mudah menjual investasi Anda jika Anda membutuhkan uang tunai dalam waktu singkat. Apabila situasi ini terjadi, semua risiko menjadi tanggung jawab anda!

  • 1. OTORITAS JASA KEUANGAN TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN INFORMASI DALAM LAYANAN URUN DANA INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL–HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM.
  • 2. INFORMASI DALAM URUN DANA INI PENTING DAN PERLU MENDAPAT PERHATIAN SEGERA. APABILA TERDAPAT KERAGUAN PADA TINDAKAN YANG AKAN DIAMBIL, SEBAIKNYA BERKONSULTASI DENGAN PENYELENGGARA.
  • 3. PENERBIT DAN PENYELENGGARA, BAIK SENDIRI-SENDIRI MAUPUN BERSAMA-SAMA, BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI YANG TERCANTUM DALAM LAYANAN URUN DANA INI.

Pelajari selengkapnya


2019© JULIZAR, All right reserved.